人民法院在执行中处置被执行人的房产时，经常遇到案外人以其对该房产享有所有权但尚未办理过户手续为由，要求法院停止查封、评估、拍卖等处置程序。而申请执行人则认为案外人与被执行人恶意串通，虚构被执行房产买卖的事实，故要求法院不予采信。在此情形下，如何既维护司法权威，确保执行程序顺利进行，又有效保障申请执行人和案外人（房产买受人）的合法权益。

　　案外人对被执行房产主张所有权的，实践中可能引用的法律条文主要有两条，一是《物权法》第十四条，该条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”;二是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条，该条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结” 。《查封规定》第十七条的前半句与《物权法》第十四条是相互吻合的，并且在通常情况下，适用《查封规定》第十七条与适用《物权法》第十四条，效果也是一致的。

　　对于案外人对被执行房产主张所有权执行异议的，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条的规定，根据案外人提供的证据，重点围绕被执行房产买卖合同的真实性和签订的时间节点、款项有无支付、案外人是否已实际占有被执行房产、案外人是否存在过错等问题进行判断案外人能否阻却执行。

　　第二十八条具体规定如下：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　根据该规定应关注以下四个因素：

　　1.案外人买受房产是否先于法院执行。审判部门应首先确认房产买卖合同的真实性，在确认合同真实的前提下，应着重审查买受房产的时间。根据《查封规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”。若法院采取查封等措施在前，案外人房产买受合同签订在后，案外人即便提出“签订合同时被执行人未履行告知义务”，也不得阻却法院执行。

　　2.案外人是否已支付全部或部分购房款。在满足第一项条件后，应重点审查房款支付情况。案外人是否具有购买房产的支付凭证，案外人为公司的，财务往来明细是否反映了购房款项目的支出。房产交易通常为大额交易，对此，案外人能否提供银行汇款或转账凭证。已提供凭证的，凭证的备注栏是否已注明用途为“购房款”。被执行人为个人的，收款时有无出具过收条；被执行人为公司的，收款时有无开具过发票。

　　3.案外人是否已实际占有该房产。在法院采取查封等措施之前，案外人是否已实际占有该房产，实践中可结合以下因素综合判断：案外人已经在且至今仍在案涉房产内从事生产经营；案外人已经领取以案涉房产作为住所地的营业执照且至今未变更住所地；案外人已支付且至今仍在支付案涉房产的水、电、煤、暖、物业管理等费用；案外人已经对案涉房产进行装潢、装修、添附；案外人为公司的，已经在公司固定资产账目中予以登记并在工商部门备案。实践中，案外人与被执行人串通，伪造房产买卖合同较易操作，成本也较低，但支付购房款和实际占有被执行人房产，伪造的难度则较大，应为判断此类案件的重点。

　　4.案外人对未取得房产登记是否存在过错。认定案外人是否具有过错不能采取“结果论证法”，以未办理过户手续的事实本身推定案外人存在过错，也不能采取“时间论证法”，以案外人在长达几年的时间内未办理手续，推定案外人有怠于行使权利的过错。过错认定应综合分析未登记的成因，对属于登记部门、被执行人的原因，或其他非案外人所能控制的原因未办理登记手续的，应认定案外人无过错。如案外人已多次催促被执行人办理过户登记手续，但被执行人以种种理由推脱，或跑路、长期出境、下落不明、拒不提供有关证件等无法办理过户手续，或房地产管理部门拖延、工作失误，对应予办理过户手续的未能及时办理，此类情况均不可归责于案外人。但案外人为规避法律、行政法规的规定或逃避债务，主动将房产登记在被执行人名下的，应当认定其具有过错。